Canal do Anfitrião
Não estão nem aí para a sua rentabilidade
Para quem compra imóvel afim de viver da renda geradas com os alugueis, o mínimo que se espera é que tenhamos inquilinos pagando um aluguel adequado, e quanto mais melhor, não é verdade?
Porém, existem duas lógicas que acontecem simultaneamente. Inquilinos que querem pagar o menor valor de aluguel possível por um imóvel muito incrível, e proprietários que querem receber o máximo possível de aluguel, com o pior imóvel possível. Em outras palavras, os inquilinos querem uma Ferrari por preço de Pálio, e os proprietários querem aluguéis de Ferrari com imóveis Pálio.
Mas e então, como resolver essa situação se cada ponta dessa relação quer o melhor pra si?
Antes de qualquer coisa, primeiro devemos entender a lógica econômica da oferta e procura. Isso vale para tudo o que consumimos. Esse é o principal elemento que irá fazer com que os preços subam ou caiam. Quanto mais demandado está um tipo de imóvel, localização, característica, reforma, mobilia etc, maior a possibilidade de serem mais valorizados.
A partir da premissa acima, quem é proprietário quer colocar um inquilino o quanto antes dentro do apartamento, do contrário, terá que custear o imóvel enquanto ninguém aparece. E convenhamos que ninguém quer pagar essa conta. No mercado isso é chamado de vacância, ou seja, o tempo em que o imóvel fica vazio até que um inquilino o alugue.
Uma vez com o imóvel disponível para locação, o proprietário deve ponderar sobre qual será a destinação do imóvel dele. Se irá alugar pelo mercado tradicional ou por temporada.
Independente da escolha acima, existirão players, ou seja, empresas, que irão facilitar essa proximidade entre inquilino e proprietário, pois essas tem um caminhão de dinheiro investido em marketing para fazer isso acontecer. Pode ser uma imobiliária de bairro ou uma empresa bilionária como o Quinto Andar, Airbnb, Booking.com ou qualquer outra.
E é aí que eu digo: Nenhuma delas está se importando com o preço do seu aluguel, tampouco com a rentabilidade do seu imóvel.
Nossa, Rômulo, como não, afinal ganham comissão, então quanto mais caro conseguirem fechar um aluguel, melhor para elas.
Sim, faz sentido e concordo. Porém, o que importa para as imobiliárias ou sites de reservas não é necessariamente o valor do aluguel em si, mas a velocidade de conversão daquele imóvel. Vou te explicar.
Se o seu imóvel fica semanas (no caso de temporada) ou meses (no caso da locação tradicional) para ser alugado, quem é que está saindo perdendo? Sim, você, o proprietário do imóvel e não a imobiliária/site/intermediador.
Lembra daquela regra lá em cima da Ferrari e do Palio? Vamos voltar a ela novamente. Os intermediadores imobiliários vão trabalhar com os preços que você, como proprietário, está querendo, porém não quer dizer que seja um preço que as pessoas (inquilinos) estejam dispostas a pagar. Na prática, isso significa que quanto mais barato seu imóvel estiver, maiores as chances de ser alugado mais rapidamente.
É desta forma que grandes players como Quinto Andar, Airbnb, Booking.com etc, que possuem robôs que monitoram essas métricas, “forçam” os preços (cada um da sua maneira) para baixo afim de gerar mais conversões e vendas em menos tempo.
O Airbnb faz campanhas e estratégias muito atraentes dentro da área de anfitrião. Imagina você ler isso: Receba 30% mais reservas configurando um desconto semanal de 20%. Uau, parece incrível, imagina só, 30% a mais de reservas, se eu aplicar esse desconto vou receber 30% mais reservas!
O Quinto Andar trabalha de forma semelhante, você coloca o preço que quer receber de aluguel e aos poucos, dependendo da procura, visualizações do anúncio, número de visitas confirmadas, propostas feitas, o robô vai sugerindo pouco a pouco a diminuição do valor do aluguel. Não importa se você aluga seu imóvel a 1000 ou 2000 reais, o que importa é que você alugue logo, para o robô, pouco importa a sua rentabilidade.
Agora, acredite se quiser, nenhum desses intermediadores está fazendo nada de errado. Eles são configurados e pensados para converter, ou seja, desde o momento que você coloca o imóvel à disposição nas plataformas até o fechamento real de uma locação, quanto menor o tempo entre esses dois eventos, melhor, e consequentemente ganham mais dinheiro – mesmo que ganhando proporcionalmente menos comissão pelo aluguel mais barato.
Porém, em nenhum momento eles te obrigam a aceitar as condições que eles sugerem, apenas aceleram o processo. E é por isso que é essencial que você, como proprietário, anfitrião, investidor, saiba muito bem o que fazer com o seu imóvel e como precifica-lo adequadamente. Evidentemente que você quer vender a sua kitnet pelo preço da Ferrari, não é mesmo? Mas qual é a sua pressa?
Conhece aquela frase: “Quem tem pressa, come cru.” Pois bem, cuidado com a pressa para não comer cru e alugar seu imóvel por preço de banana só pelo desespero de não deixa-lo vazio. Porém, se assim preferir, pelo menos você está consciente desta escolha e irá se utilizar dos robôs dessas plataformas para trabalhar para você da melhor forma possível sem que você entregue tudo na mão deles.