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Airbnb em Condomínios: O que Diz a Lei e Quando a Proibição é Válida?
Nos últimos anos, a popularização do Airbnb e de outras plataformas de aluguel por temporada trouxe uma nova discussão para os condomínios: os síndicos e os moradores podem proibir esse tipo de locação? Essa é uma questão que gera muitos debates, e a resposta não é tão simples quanto parece.
O Direito de Propriedade e a Lei do Inquilinato
O direito de propriedade é garantido pela Constituição Federal e inclui a possibilidade de o proprietário alugar seu imóvel como bem entender, desde que respeite a legislação vigente. No caso do aluguel por temporada, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê essa modalidade no seu artigo 48, permitindo locações de até 90 dias.
Portanto, a locação por temporada é totalmente legal. Isso significa que qualquer norma condominial que proíba de forma absoluta esse tipo de aluguel pode ser questionada judicialmente, pois pode estar violando um direito garantido por uma lei federal.
O Papel da Convenção do Condomínio
Mesmo com a Lei do Inquilinato permitindo o aluguel por temporada, os condomínios têm autonomia para estabelecer regras internas. A convenção do condomínio e o regimento interno podem trazer restrições que visam garantir a segurança, a tranquilidade e a boa convivência dos moradores.
Se a maioria dos condôminos decidir em assembleia que não quer aluguel por temporada, essa decisão pode ser considerada válida dentro do condomínio, desde que não entre em conflito direto com a legislação federal. Contudo, se essa proibição for excessiva e impedir completamente o direito do proprietário de alugar seu imóvel, pode ser contestada na Justiça.
A Convenção Pode se Sobrepor à Lei?
Aqui surge uma questão importante: se a maioria dos condôminos decide algo em assembleia, isso tem mais força do que a lei? Para responder, podemos comparar com outro exemplo: imagine que um condomínio decida, por votação, proibir que moradores tenham animais de estimação em seus apartamentos. Essa decisão seria válida? Não necessariamente! O Código Civil e outras normas garantem o direito de ter animais de estimação, desde que eles não representem risco ou incômodo excessivo para os demais moradores.
O mesmo raciocínio pode ser aplicado ao aluguel por temporada. Se a proibição condominial estiver violando um direito assegurado por lei federal, ela pode ser considerada inválida.
Quando a Proibição Pode Ser Legítima?
Embora uma proibição ampla possa ser questionada, o condomínio pode impor regras específicas para garantir a ordem e a segurança, como:
✅ Controle de acesso de hóspedes e visitantes.
✅ Exigência de informações sobre os inquilinos temporários.
✅ Restrição a festas e eventos barulhentos.
✅ Limitação de número de ocupantes por unidade.
Essas medidas não impedem diretamente o aluguel por temporada, mas garantem que ele ocorra de forma organizada e sem prejuízos para os demais moradores.
Caso a convenção do condomínio seja alterada para proibir o aluguel por temporada, é importante destacar que essa mudança só pode ser feita com a aprovação de dois terços dos proprietários do empreendimento inteiro. Se essa exigência for cumprida, a norma ganha uma robustez maior e pode ser mais difícil de ser questionada judicialmente. No entanto, ainda assim, se houver conflito com leis federais, a proibição pode ser alvo de contestação.
O Que Fazer se Seu Condomínio Proibir Airbnb?
Se você é proprietário e seu condomínio proibiu o aluguel por temporada, é possível questionar essa decisão na Justiça, principalmente se a proibição for absoluta (no caso de um síndico proibir sem convocação de ao menos uma assembleia simples) e sem justificativa razoável. A chave é entender se a regra está limitando o uso da propriedade de forma desproporcional ou apenas estabelecendo medidas de controle.
O importante é buscar um equilíbrio entre o direito do proprietário e os interesses da coletividade, garantindo que as normas condominiais respeitem a lei e a boa convivência.