Quanto devo cobrar no aluguel do meu imóvel?

Por Rômulo Villela, 12/08/2020

Recentemente recebi de um dos meus clientes a seguinte pergunta: Rômulo, qual é o critério que você adota para estabelecer os preços de locação das diárias do meu imóvel?

Essa é uma pergunta que faz muito sentido para entender como devemos precificar nosso imóvel, seja na locação tradicional, seja na de temporada.

Antes de qualquer coisa, é importante que a gente olhe para o nosso imóvel como um ativo gerador de renda e não apenas como aquele apartamento fofinho e que cuidamos com muito carinho carregado de valor sentimental, seja porque foi de um parente que já partiu ou até mesmo aquele imóvel em que a gente cresceu. Obviamente que isso é relevante para nós e que irá influenciar nas nossas decisões no que diz respeito a este imóvel.

Porém, na prática, os potenciais locatários desse imóvel não tem a mesma percepção de valor, no final das contas, querem alugar o melhor imóvel que puderem pelo menor valor possível.

Vai dizer que você não pensa da mesma forma se for alugar um imóvel dos outros?

O que isso tem a ver com o preço da diária ou aluguel?

Vamos simular aqui um imóvel de 300 mil reais na cidade de São Paulo, que hoje, no momento que estou escrevendo este artigo, seja um valor médio de um apartamento de 30 m² na região central de SP, bem cuidado, com boa decoração e uma boa localização.

Você, como dono daquele imóvel e pela carga emocional que este pode te trazer, determina que o preço ‘justo’ para alugar aquele imóvel, seja, por dia, 200,00. Afinal, é um ótimo imóvel, boa localização e cuidado com muito carinho, certo?

De primeira podemos achar que tiraríamos a sorte grande alugar esse imóvel por este valor, imagina só se alugássemos durante 20 dias por mês com este valor cheio, isso iria trazer um retorno de 4000,00 (brutos) ou mais dependendo da ocupação.

Aí você publica seu anúncio, tira fotos incríveis, faz uma baita descrição legal etc, mas não aparece ninguém.

O que aconteceu? Meu imóvel é incrível!

Se ninguém alugou por este valor, muito provavelmente seu imóvel esteja exigindo um valor mais alto do que as pessoas estão dispostas a pagar por ele naquele momento. E de que maneira as pessoas definem se é ou não é justo pagar o que você está pedindo?

Se existem outros imóveis tão bonitos e tão bem localizados bem semelhantes ao seu por um preço menor, provavelmente você não será o escolhido.

Essa lógica apenas pode mudar se houver algo muito especial no imóvel em si ou de repente até no prédio, vamos supor que o seu imóvel seja muito famoso, como o Copan, na cidade de São Paulo, desenhado pelo Oscar Niemeyer e o cliente seja um amante de sua arquitetura e faz questão de reservar um imóvel nesse prédio. Sua concorrência, portanto, estará restrita a apenas aqueles imóveis disponíveis no mesmo prédio e isso pode valorizar o preço da locação.

Sendo assim, a pessoa prefere pagar mais caro para ficar neste imóvel do que pagar pelo prédio da frente que pode até ser significativamente mais barato.

O mesmo se aplica a imóveis que estão ao lado de um Centro de Eventos com um show ou evento importante onde o critério de busca seja estar mais próximo possível do local por comodidade, portanto, quanto mais perto do evento, mais caro as pessoas tendem a pagar.

 

Mas e então, como encontrar o melhor preço?

Ao entender seus custos fixos buscando a melhor eficiência para o seu imóvel, ou seja, oferecer o melhor que você puder com o melhor custo benefício para você e para quem aluga, já criamos um ponto de partida, sendo assim, some os seus custos fixos de condomínio, luz, internet, IPTU etc, fiz um vídeo mostrando como fazer isso.

Vamos supor que este custo fixo seja de 50 reais por dia, então não faz sentido você cobrar exatamente esse valor. Você deve incluir a sua margem de lucro, afinal, um imóvel é um produto como qualquer outro onde você compra mais barato e vende mais caro para ganhar dinheiro.

Agora para encontrar o preço exato você deverá testar, e mesmo assim não haverá sempre um preço único e certo, pois as ofertas e demandas do mercado variam todos os dias (a não ser que seja o aluguel tradicional que há uma previsibilidade para ambas as partes). Por outro lado você saberá o seu piso e o seu teto de preço e ao longo dos dias e meses você vai trabalhando esse valores para chegar no melhor preço médio possível.

Altas e baixas temporadas

Ainda tomando como referência este imóvel no centro da cidade de São Paulo, o Carnaval costuma ser uma data de muita demanda para uma oferta de imóveis limitada, o que acontece é o aumento de preços das diárias – o que acontece também com passagens aéreas em datas comemorativas de ano novo, natal e feriados em geral.

Lembra daqueles 200 reais por dia, talvez aqui faça muito sentido cobrar isso ou até mais, visto que as pessoas estão dispostas a pagar por esse preço.

Porém, em uma pandemia como estamos vivendo em 2020, a lógica se inverte completamente, alta oferta de imóveis para uma baixa demanda de pessoas vindo para a cidade. A consequência disso é a diminuição drástica dos valores das diárias, muitas vezes com preços até abaixo do piso que citei anteriormente o que acaba gerando uma canibalização nos alugueis afim de atrair aquelas poucas pessoas que estão buscando por apartamentos naquele momento.

Qual é o melhor a se fazer, então?

Não existe resposta certa, no final das contas queremos sempre ganhar muito com o menor risco possível, isso vale para qualquer tipo de trabalho, investimento, etc.

O importante é que a gente saiba tomar decisões para minimizar os riscos e nos expor a eles de maneira que estejamos conscientes das consequências e os potenciais ganhos futuros.

Neste artigo, falo um pouco melhor sobre essa questão de riscos e potenciais ganhos de acordo com o momento que vivemos hoje.

No final das contas, tudo é uma questão de estratégia, conheço pessoas que apenas conseguindo pagar as contas fixas da sua casa de praia, não se preocupam em lucrar muito mais com isso, outras, compram um imóvel de praia visando exatamente o lucro.

Portanto só resta uma opção: trabalhar para gerenciar ativamente os preços do seu imóvel de acordo com a sua estratégia e objetivo.

Nos apartamentos que, nós, do Canal do Anfitrião, administramos aqui na cidade de São Paulo, adotamos essas premissas para os proprietários que não tem tempo, conhecimento e nem interesse para trabalhar com essas oscilações, porém estarão igualmente expostos as altas e baixas. A diferença é que estando na mão de profissionais da área, o risco pode ser minimizado mesmo em situações mais acentuadas de perda. No nosso caso, não estamos expostos a apenas uma ferramenta de locação como o Airbnb, e sim em outras dezenas de canais de venda ou com clientes recorrentes, ajudando, portanto, a maximizar o potencial daquele determinado imóvel e mitigar o risco o máximo possível.