Você conhece os 3 tipos de rentabilidade do seu imóvel?

Sim, seu imóvel é um ativo gerador de renda, ou seja, através dele você ganha rendimentos advindos das locações que você faz, sejam elas diárias, semanais, mensais ou anuais.

Para você que tem um imóvel ou administra um, é de extrema importância ter a real noção de quanto aquele imóvel está rendendo. Será que você está cobrando pouco de aluguel? Será que está valendo a pena deixa-lo na locação tradicional ou na locação por temporada? Será que é o momento de vende-lo e aplicar o dinheiro em outro tipo de investimento? Essas são algumas das perguntas que você deverá ter em mente para sempre se manter atualizado e evitar escolhas ruins, afinal, ter um imóvel não é barato, concorda?

Pois bem, mas como calcular a rentabilidade do seu imóvel?

Quem possui imóvel, seja ele comercial, residencial, por temporada, longa duração, precisa ter em mente o retorno que está tendo do aluguel pago (ou não pago se estiver parado dando 'prejuízo' tendo em vista os custos fixos como condomínio, IPTU etc). No momento em que estou escrevendo este artigo a nossa taxa básica de juros está em 2,25% ao ano, isso mesmo, ao ano. É a menor taxa de juros que já existiu no Brasil.

O que isso significa? Quer dizer que se você deixar 10 mil reais na aplicação mais conservadora e segura, o Tesouro Nacional (hoje em dia conhecido como a nova poupança) você terá, em 1 ano, 2,25% de juros sobre o valor investido.

Sendo assim, na prática, os 10 mil reais depois de um ano, com a taxa de juros a 2,25% ao ano, virariam R$ 10.225,00.

Agora que você entendeu a conta, vamos fazer uma simulação mais adequada pensando em um imóvel real. Neste artigo vou considerar um imóvel no valor de 300 mil (valor de mercado) com um recebimento de aluguel no valor de 1500 reais mensais

Existem algumas formas de se calcular a rentabilidade do imóvel, pois existem critérios diferentes a serem analisados e é de extrema importância que você, proprietário/investidor tenha em mente os 3 tipos de rentabilidade do seu imóvel, vamos a elas:


1. Preço de aquisição (valor venal)

Quanto foi pago para adquirir o imóvel, ou seja, além do valor de compra em si, todos os custos como ITBI, Registro, corretagem, juros de financiamento e qualquer outro tipo de custo acessório relacionado à aquisição. Neste exemplo, se você veio a adquirir esse imóvel por 200 mil já com todos os custos e recebe o aluguel de 1,5 mil, a sua rentabilidade é de 0,75% ao mês. Supondo que esse valor de 1,5 mil mensal seja estável por 12 meses, então em 1 ano você terá 0,75% x 12 meses = 9%

O que isso significa? 9% ao ano é a rentabilidade que o seu imóvel te dá frente ao preço de aquisição dele. Ótima rentabilidade se comparado a SELIC, afinal você quadruplicou seu rendimento, não é?

Perfeito, esse é o raciocínio, porém essa rentabilidade só seria factível se o imóvel estivesse alugado já com reforma ou minimamente habitável.

Agora vamos supor que você tenha comprado o imóvel na planta e feito um financiamento dele.


2. Valor pago

Quando se adquire um imóvel, não necessariamente ele é pago à vista, caso o seja, o valor pago acaba sendo o mesmo que o valor de aquisição e assim a rentabilidade deverá ser calculada a partir do critério que exemplifiquei acima. Porém, no caso de um financiamento, o valor pago é aquele que efetivamente saiu do seu bolso e não todo o valor de aquisição do imóvel.

Exemplo, se em um imóvel que custa 200 mil você deu uma entrada de 20 mil e financiou o resto, a rentabilidade deverá considerar apenas o valor que saiu do seu bolso mensalmente.  Vou criar uma situação bem hipotética considerando que você acabou de comprar o imóvel e já no mesmo momento já consegue colocar um inquilino ou hóspede lá, e no primeiro mês alugado, após a aquisição, considerando o valor de 1,5 mil de aluguel a rentabilidade seria de 7,5% apenas naquele mês. Uau, uma ótima rentabilidade, certo? 

Não se engane, nos próximos meses e anos a rentabilidade só irá diminuir, pois ao longo dos meses você deverá considerar juros, parcela do financiamento, custo de reforma (que não foi considerada no cálculo) entre outros custos ao longo do tempo até que de fato você venha a quitar o imóvel para aí sim ter a rentabilidade real e por isso é importante olhar para os outros tipos de rentabilidade.

Agora que você já entendeu sobre a diferença entre o preço de aquisição e o valor pago, a rentabilidade real a ser levada em consideração é sobre o valor de mercado.


3. Valor de mercado

Essa é a métrica mais adequada para se calcular a rentabilidade de um imóvel, pois é através dela que se tem uma noção real de quanto você está recebendo de aluguel versus o quanto ele vale se você fosse vendê-lo hoje. Assim você consegue ajustar o aluguel ou ter uma percepção mais apurada se você está cobrando um valor adequado em relação ao momento econômico do país. Neste caso então, se o imóvel valesse 300 mil, a rentabilidade seria de 0,5% ao mês, ou seja, 6% ao ano.

Com essa rentabilidade de 6% ao ano você deverá se perguntar se o aluguel que está sendo cobrado está de acordo com a qualidade, localização, perfil do imóvel e se você está tendo uma rentabilidade interessante se comparado ao momento econômico do país., ainda assim, considerando os 2,25% seu imóvel tem trazido quase 3 vezes mais rentabilidade do que a taxa básica de juros.

Sendo assim, nesta simulação, é um retorno razoável/bom neste momento. Essa premissa deverá ser sempre revista de tempos em tempos de acordo com o cenário macro econômico do país e assim você terá mais condições de visualizar quais os melhores caminhos a serem tomados com o seu patrimônio.

A Owner Pro irá facilitar esses cálculos todinhos em tempo real e de forma automatizada, seja qual tipo de imóvel for, pois você já entendeu que um imóvel é um ativo gerador de renda.

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